3 محاور أساسية لمناقشة الإيجار القديم.. زيادة الأجرة وتوفير سكن وتحرير العلاقة
يناقش مجلس النواب، الإثنين المقبل تقرير اللجنة المشتركة حول مشروعي قانونين يتعلقان بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها.
تضمن التقرير نتائج سبع جلسات حوار مجتمعي مكثفة (حوالي 33 ساعة) عُقدت في مايو 2025، وشارك فيها نواب، وزراء، ومحافظون، وممثلو وزارات مختلفة، بالإضافة إلى خبراء قانونيين وممثلي الملاك والمستأجرين ونقابات مهنية ومؤسسات حكومية.
اتفق جميع المتحدثين على ضرورة تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024 بشأن زيادة القيمة الإيجارية.
أبرز الآراء والمقترحات التي نُوقشت:
المحور الأول: زيادة القيمة الإيجارية
تباينت الآراء حول كيفية تطبيق الزيادة، ومن أبرز المقترحات:
- تطبيق الزيادة وفقًا لشرائح تراعي محل الوحدة، مساحتها، تاريخ إنشائها، والحالة الاجتماعية للمستأجر، مع الاستعانة بمعايير مثل الضريبة العقارية ولجان تقدير الأجرة.
- ترك الأمر للسلطة التقديرية للقضاء.
- إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين غير القادرين.
- المساواة في الزيادة بين الأماكن السكنية وغير السكنية.
- ربط الزيادة بما أقره القانون رقم 10 لسنة 2022 (5 أضعاف و15% زيادة سنوية للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى).
- تحديد حد أدنى وأقصى للزيادة السنوية بنسبة 15% على جميع المنشآت.
- مقترحات بزيادة محددة للأماكن الشعبية والمتوسطة والراقية، وحد أدنى للوحدات غير السكنية.
- زيادة القيمة الإيجارية لتصل إلى نصف القيمة السوقية أو قيمة المثل.
- تطبيق معايير زيادة القيمة الإيجارية في الأماكن غير السكنية (القانون 6 لسنة 1997).
- مقترحات بزيادات محددة (20 ضعف للوحدات غير السكنية، 5 أضعاف للوحدات السكنية).
- التفرقة في الزيادة بين المستأجر الأصلي ومن امتد له العقد، وبين الوحدات السكنية وغير السكنية.
- زيادة تدريجية تصل إلى القيمة السوقية خلال 10 سنوات.
- قصر الزيادة على الأماكن غير السكنية.
المحور الثاني: تحرير العلاقة التعاقدية
تراوحت المقترحات بين ثلاثة اتجاهات رئيسية:
الاتجاه الأول:
يرفض إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل مطلق ونهائي، مستندًا إلى اعتبارات دستورية وأحكام المحكمة الدستورية العليا التي أقرت الامتداد القانوني لعقود الإيجار للمستأجر الأصلي وذويه المقيمين معه.
الاتجاه الثاني:
يؤيد وضع حل جذري وإنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بعد فترة انتقالية معقولة. من أسباب ذلك أحقية المشرع في تنظيم الامتداد القانوني، ومقترحات بمد الفترة الانتقالية (10-15 سنة) لمنح المستأجرين مهلة، وتقليلها (3 سنوات للسكنية، سنة لغير السكنية) لتجنب الأضرار الناتجة عن عدم صيانة العقارات القديمة. كما شدد هذا الاتجاه على ضرورة إنهاء العقد للحالات غير المستحقة للدعم (الوحدات المغلقة، من لديه وحدات بديلة، الميسورين). وقد أخذت اللجنة بهذا الرأي.
الاتجاه الثالث:
يرى إمكانية تحرير العلاقة التعاقدية في بعض الحالات دون حالات أخرى، وذلك على النحو التالي:
- قصر الامتداد على المستأجر الأصلي وزوجه الذين امتد إليهم العقد قبل العمل بالقانون الجديد، مع خضوعهم لزيادة سنوية، مراعاة للعدالة الدستورية والشرعية وواقع الحال (كبر السن وصعوبة توفير بديل).
- قصر الامتداد على فئات أولى بالرعاية بالإضافة للمستأجر الأصلي وزوجه، مثل الأرامل والقصر وذوي الإعاقة، استنادًا لمبادئ المحكمة الدستورية العليا ووظيفة الملكية الاجتماعية.
- التفرقة بين أنواع الوحدات؛ فيمكن إنهاء العلاقة التعاقدية فورًا أو بعد فترة انتقالية للوحدات المغلقة أو الآيلة للسقوط أو غير السكنية، مع مراعاة الاستقرار الاجتماعي للوحدات الأخرى.
- استثناء الوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى من إنهاء العلاقة الإيجارية، لاعتبارات منها خضوعها لقوانين سابقة أقرت زيادات، وأحكام المحكمة الدستورية العليا بشأن امتداد عقود الصيدليات، والصعوبات القانونية والاجتماعية لإخلاء المنشآت الطبية.
المحور الثالث: توفير بدائل للمستأجرين من قبل الدولة
اختلفت الآراء حول دور الدولة في تعويض المستأجرين المتضررين من تحرير العلاقة الإيجارية:
- ربط إنهاء عقود الإيجار بقدرة الدولة على توفير سكن بديل لمحدودي الدخل، مع إلزام الدولة بذلك صراحة في القانون.
- وضع محددات دقيقة للأولوية في منح المستأجرين وحدات إسكان بديل، تشمل الأسعار والمساحات والمواقع، وعدم ترك ذلك للائحة التنفيذية.
- تعويض المستأجر الذي يخلي وحدته قبل نهاية المدة الانتقالية بنسب تتراوح بين 25% و30% من ثمن الوحدة.
- إلزام الدولة بتوفير سكن بديل للمستأجرين الذين سيتم طردهم، خاصة أصحاب المعاشات، الأرامل، ذوي الاحتياجات الخاصة، ومحدودي الدخل الذين لا يملكون سكنًا بديلًا.
- إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين وتمويله من الضرائب العقارية على العقارات المؤجرة بالقوانين القديمة وضريبة التصرفات العقارية.
- إنشاء لجان تحكيم وتشجيع التسويات الودية بين المالك والمستأجر.
- التزام الدولة بإتاحة وحدات إيجار تمليكي للمتضررين.
- تقرير مقابل للمستأجر لإنهاء العلاقة الإيجارية (بيع المنفعة)، استنادًا للشريعة الإسلامية ونص القانون 136 لسنة 1981.
- الاستفادة من تجربة تحرير العلاقة في الأراضي الزراعية، وتقديم حوافز (مثل توفير أراضٍ أو سكن بديل بالتأجير التمويلي).
- ضرورة التنسيق بين المحافظات والوزارات لتوفير الأراضي اللازمة لبناء إسكان بديل.
- مراعاة صعوبة نقل المستأجرين المستفيدين من معاش تكافل وكرامة، والموظفين المرتبطين بأماكن عملهم.
- عودة القروض الميسرة للإسكان البديل.
- الاستعانة بمنظومة النظافة واستهلاك المرافق لتحديد المستحقين لدعم الدولة في الحصول على إسكان بديل.
