دليلك الكامل لفهم قانون الإيجار القديم بعد موافقة مجلس النواب
يحظى قانون الإيجار القديم باهتمام كبير في الشارع المصري، وبعد موافقة مجلس النواب على مشروع القانون، تثار العديد من التساؤلات حول تطبيقه وآثاره. هذا الدليل يستعرض كافة التفاصيل وفقًا لما تمت الموافقة عليه من قبل مجلس النواب.
من سيطبق عليهم القانون؟
وفقًا لنص المادة 1، سيطبق القانون على:
الأماكن المؤجرة لغرض السكنى.
الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى.
ويشمل ذلك العقود الخاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981. أما عقود الإيجار المبرمة بعد عام 1996، والتي تكون محددة المدة (سواء 59 عامًا أو أي مدة أخرى)، فلن ينطبق عليها القانون الجديد.
إخلاء الوحدات وتحرير العقود نهائيًا
تعتبر هذه النقطة جوهرية للملاك والمستأجرين على حد سواء. وفقًا للقانون:
تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
ويتم ذلك ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل هذه المدد.
تصنيف الوحدات لوضع معايير زيادة الأجرة
لضمان العدالة وعدم تعميم الزيادة، نص القانون على تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة. تختص هذه اللجان بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى إلى:
مناطق متميزة.
مناطق متوسطة.
مناطق اقتصادية.
يراعى في هذا التقسيم معايير وضوابط مثل: الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق المتصلة، شبكة الطرق ووسائل المواصلات، والقيمة الإيجارية.
تنهي هذه اللجان أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية مد المدة لمرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء. يصدر قرار المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان وينشر في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية.
الزيادة السنوية: النقطة الفاصلة في التشريع
راعى التشريع سياسة التدرج في الزيادة:
للأماكن المؤجرة لغرض السكنى (اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون):
المناطق المتميزة: 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه.
المناطق المتوسطة: 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية، وبحد أدنى 400 جنيه.
المناطق الاقتصادية: 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية، وبحد أدنى 250 جنيهًا.
زيادة الأجرة للوحدات التجارية (اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون):
تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
هل ستدفع هذه الزيادة من اليوم التالي لتطبيق القانون؟
لا، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون بواقع 250 جنيهًا شهريًا.
بعد نشر قرار المحافظ المختص، يلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة (إن وجدت) على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
الزيادة السنوية للسكنى والتجاري
تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين 4 و 5 من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%.
إخلاء الوحدات
يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في الحالات التالية:
في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون (5 سنوات للتجاري و 7 سنوات للسكنى).
إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
هل الممتنع يُعاقب؟
في حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض.
يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، ولكن لا يترتب على رفع الدعوى وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.
أولوية للحصول على وحدة بديلة
من النقاط الجوهرية في القانون هي تعهد الحكومة بتوفير بديل للمتضررين. يمنح القانون أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة.
يقدم المستأجر أو من امتد إليه العقد طلبًا بذلك، مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
الأسبقية في التخصيص تكون للفئات الأولى بالرعاية، وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد إليهم عقد الإيجار.
يصدر مجلس الوزراء، بناءً على عرض وزير الإسكان، قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات والبت فيها وترتيب الأولويات خلال 30 يومًا من تاريخ العمل بالقانون.
تلتزم الجهات المعنية بعرض الوحدات المتاحة ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها. كما تلتزم بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي وزوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بهذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة الثانية.
في حال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها (سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا)، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة بمجرد تقدمه بطلب مرفق بإقرار إخلاء الوحدة المستأجرة. يراعى في الأولوية، حال التزاحم، طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة.
ألغت المادة 9 قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد.
