مفاجأة.. غدا أول أيام تنفيذ حكم المحكمة الدستورية بشأن الإيجار القديم

تطورات كبيرة يشهدها قانون الإيجار القديم، خاصة بعد إعلان رئيس الجمهورية، فض دور الانعقاد، ولم يتم التصديق على قانون الإيجار القديم حتى كتابة هذه السطور، وهو ما يعنى وفقا لحكم المحكمة الدستورية، أن الحكم أصبح واجب النفاذ من غدا الخميس، شريطة عدم التصديق على القانون من قبل رئيس الجمهورية.

فض دور الانعقاد

نشرت الجريدة الرسمية اليوم الأربعاء، قرار الرئيس عبد الفتاح السيسى، رقم 368 لسنة 2025 بفض دور الانعقاد العادى الخامس من الفصل التشريعى الثانى لمجلس النواب، اعتبارًا من يوم الأربعاء 14 من المحرم 1447 هجرية، الموافق 9 من يوليو سنة 2025 ميلادية .

حكم المحكمة الدستورية

وكانت المحكمة الدستورية، أصدرت حكمًا قضائيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، والذي يتعلق ببعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر،  ويستهدف هذا الحكم بشكل خاص ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وحددت المحكمة تاريخًا لتطبيق حكمها وهو اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب.

المواد المتأثرة بالحكم

الفقرة الأولى من المادة "1" من القانون: كانت تنص على أنه، فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني، على ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.

الفقرة الأولى من المادة "2" من القانون: كانت تحدد كيفية تقدير قيمة الأرض (وفقًا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء) وقيمة المباني (وفقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء). كما تضمنت أحكامًا في حال ثبوت تراخي المالك عمدًا عن إعداد المبنى للاستغلال.

تفسير الحكم: معالجة الإيجار القديم

يمثل هذا الحكم خطوة مهمة في معالجة إشكالية "قوانين الإيجار القديم" في مصر، والتي كانت تُعرف بكونها "قنبلة موقوتة" بسبب نقطتين رئيسيتين: مدة العقد وامتداده للورثة، وتحديد أجرة الإيجار وزيادتها السنوية.

1. مدة العقد (تأبيد عقود الإيجار سابقًا):

كانت عقود إيجار الشقق السكنية في السابق لا تحدد مدة انتهائها، ما عُرف بـ"تأبيد عقود الإيجار"، وبالتالي كانت الشقة تتوارثها الأجيال المتعاقبة للمستأجر الأصلي.

تدخلات المحكمة الدستورية السابقة

في 14 نوفمبر 2002، قضت المحكمة الدستورية بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك.

وفي عام 2011، فسرت المحكمة الدستورية هذا الحكم بأن يكون امتداد العقد لمرة واحدة فقط. وأصبح الأثر المترتب على هذا التفسير هو عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه إلا لجيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلي وهم "الأبناء والزوجات والوالدين"، على أن يبدأ العقد معهم وينتهي بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي.

2. تحديد أجرة الإيجار (تأبيد الأجرة وزيادتها سابقًا):

نص القانون سابقًا على تشكيل لجنة في كل محافظة لتحديد قيمة الإيجار المناسبة لكل منطقة والزيادة السنوية لها، بشرط ألا يتم رفع قيمة الزيادة السنوية للإيجار عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء. هذا الأمر عُرف بـ"تأبيد الأجرة وزيادتها"، مما كان يجعل المستأجر أو ورثته من الدرجة الأولى يدفعون قيمة إيجارية زهيدة مع حظر زيادتها عن 7% سنويًا.\

يخص هذا الحكم الجديد الأماكن السكنية فقط (مثل الشقق السكنية)، ولا يشمل الأغراض التجارية والصناعية كالمحلات.

موعد تنفيذ الحكم:

وفقًا لمنطوق الحكم، سيكون موعد تنفيذه في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب، هذا يعني أن على البرلمان، من الآن وحتى فض دور الانعقاد، صياغة مشروع قانون لتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص بقيمة الزيادة السنوية للإيجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون.

قانون الإيجار القديم

وعلى الرغم من موافقة مجلس النواب على قانون الإيجار القديم، ولكن لم يتم التصديق عليه من قبل رئيس الجمهورية حتى كتابة هذه السطور، وهذا يعنى أن حكم المحكمة الدستورية، أصبح واجب النفاذ من اليوم التالى لإعلان فض دور الانعقاد، وهذا يعنى أنه إذا لم يتم التصديق على قانون الإيجار القديم خلال الساعات المقبلة سيتم تنفيذ حكم المحكمة الدستورية بشأن القانون من غدا الخميس.