حسام الشاهد: غرب القاهرة يمتلك فرصا مهمة للنمو خلال السنوات المقبلة في ظل الامتدادات العمرانية المتاحة

أكد حسام الشاهد رئيس القطاع التجاري بشركة كيان للتطوير العقاري، بأن المنافسة بين شرق وغرب القاهرة تدخل مرحلة جديدة، لم يعد معيار التفوق فيها مرتبطا بحجم الأراضي المتاحة أو عدد المشروعات التي يطلقها المطورون، وإنما بقدرة كل منطقة على بناء اقتصاد عمراني متكامل يخلق طلبًا مستدامًا على السكن والتأجير والأنشطة التجارية، ويحول الوحدات العقارية من منتجات قابلة للبيع إلى أصول قادرة على توليد عائد حقيقي.

وأوضح أن غرب القاهرة يمتلك فرصًا مهمة للنمو خلال السنوات المقبلة، في ظل الامتدادات العمرانية المتاحة في الشيخ زايد و6 أكتوبر وأكتوبر الجديدة، إلى جانب تطور شبكة الطرق والمحاور ووجود قاعدة من الأنشطة التعليمية والطبية والصناعية والتجارية، وهي عوامل تمنح المنطقة فرصًا لتنويع الطلب وعدم الاعتماد على الشريحة السكنية مرتفعة الدخل فقط.

وأشار إلى أن الميزة التنافسية للغرب لا تكمن في وفرة الأراضي وحدها، بل في قدرته على استيعاب أنماط مختلفة من الاستثمار، موضحًا أن المناطق التي تنجح في الربط بين السكن ومناطق العمل والخدمات والأنشطة التجارية تكون أكثر قدرة على تكوين طلب متكرر، مقارنة بالمناطق التي يعتمد نشاطها بصورة أساسية على بيع الوحدات الجديدة.

وأضاف أن شرق القاهرة لا يزال يمتلك أفضلية مهمة تتمثل في تراكم الكتلة السكانية والمشروعات والخدمات، فضلًا عن وجود أسواق أكثر نضجًا في عدد من مناطقه، وهو ما يدعم الطلب على الإيجار وإعادة البيع، ويمنحه قوة تنافسية لا يمكن تجاهلها عند تقييم الفرص الاستثمارية.

ولفت إلى أن المقارنة بين المحورين يجب ألا تقوم على حجم المبيعات التعاقدية وحده؛ فارتفاع المبيعات يعكس نشاطًا تجاريًا، لكنه لا يكشف بالضرورة عن حجم التحصيل النقدي أو العائد الذي يحققه المستثمر أو قدرة السوق على استيعاب الوحدات بعد تسليمها.

وشدد "الشاهد" على أن أحد الأخطاء الشائعة في تقييم الاستثمار العقاري هو الخلط بين ارتفاع سعر الوحدة وارتفاع جدواها الاستثمارية، مؤكدًا أن الأصل العقاري قد ترتفع قيمته السوقية دون أن يحقق دخلًا إيجاريًا مناسبًا، وقد تكون هناك وحدة أقل سعرًا لكنها تحقق عائدًا أفضل نتيجة موقعها وارتفاع الطلب عليها وانخفاض تكاليف تشغيلها.

وأضاف أن العاصمة الجديدة تمثل حالة استثمارية مختلفة عن القاهرة الجديدة والشيخ زايد، لأن جزءًا مهمًا من تقييمها يرتبط بمعدلات الإشغال الفعلي وانتقال السكان والشركات وتوسع الأنشطة الاقتصادية، وليس فقط باكتمال المباني والبنية الأساسية، مشيرًا إلى أن نجاح الاستثمار فيها يتطلب تقييمًا دقيقًا لنوع النشاط العقاري والأفق الزمني المتوقع لتحقيق العائد.

وأكد أن وفرة الأراضي في غرب القاهرة قد تتحول من ميزة إلى تحدٍ إذا تجاوزت وتيرة طرح المشروعات قدرة الطلب الحقيقي على الاستيعاب، خاصة مع تشابه المنتجات العقارية وتزامن مواعيد التسليم، وهو ما قد يضغط على الإيجارات وأسعار إعادة البيع في بعض المناطق إذا لم يصاحبه نمو موازٍ في السكان والخدمات وفرص العمل.

وأوضح أن المطورين الذين سيحققون أفضلية خلال المرحلة المقبلة هم الذين يدرسون الاحتياجات الفعلية لكل منطقة قبل تحديد المنتج العقاري، بدلًا من الاعتماد على تكرار نماذج المشروعات نفسها، مشيرًا إلى أن السوق تحتاج إلى مشروعات مرتبطة بطبيعة النشاط الاقتصادي المحيط بها، سواء كانت سكنية أو تجارية أو إدارية أو فندقية.

واختتم "الشاهد" بالتأكيد على أن المنافسة المستقبلية لن تُحسم بفوز شرق القاهرة على غربها أو العكس، وإنما بقدرة كل محور على تحويل التوسع العمراني إلى قيمة اقتصادية قابلة للقياس، موضحًا أن المستثمر الذكي لن يبحث فقط عن المنطقة التي يتوقع أن ترتفع أسعارها، بل عن العقار الذي يمتلك طلبًا حقيقيًا، وقابلية للتأجير وإعادة البيع، وتكلفة شراء تتناسب مع العائد المتوقع؛ فالقيمة الحقيقية للعقار لا يصنعها الإعلان عن المشروع، وإنما يصنعها الناس الذين يسكنونه ويعملون فيه وينفقون داخله.