محمود أبو الخير: تغير القدرة الشرائية يعيد تشكيل المساحات البيعية
قال المهندس محمود أبو الخير، عضو أمانة الإسكان المركزية بحزب مستقبل وطن ورئيس مجلس إدارة شركة جدير للتطوير العقاري، إن التحولات التي يشهدها السوق العقاري المصري لم تعد تقتصر على ارتفاع مستويات الأسعار، وإنما امتدت إلى هيكل المنتج العقاري نفسه، مع اتجاه متزايد نحو إعادة توزيع المساحات بما يتوافق مع مستويات القدرة الشرائية والشرائح المستهدفة بكل مشروع.
وأوضح أن مفهوم «Ticket Price» أو القيمة الإجمالية للوحدة أصبح عنصرًا رئيسيًا في دراسات التسعير والمبيعات لدى شركات التطوير العقاري، إذ لم يعد تقييم تنافسية المنتج مرتبطًا بسعر المتر وحده، بل بمدى توافق القيمة النهائية للوحدة مع الميزانية الاستثمارية أو السكنية للعميل، فضلًا عن هيكل السداد المقدم.
وأضاف أن هذا التغير يفسر تنامي حضور الاستوديوهات والوحدات ذات المساحات المحدودة ضمن الخطط البيعية للمشروعات، باعتبارها أداة لإعادة ضبط الشريحة السعرية للمنتج دون التخلي عن المواقع المتميزة أو مستوى الخدمات. إلا أن نجاح هذا التوجه يظل مرهونًا بمدى كفاءة التخطيط المعماري، وقدرة التصميم على تحقيق الاستخدام الأمثل للمساحة دون التأثير على الوظيفة السكنية للوحدة.
وأشار إلى أن الطلب على الوحدات الصغيرة يكتسب بُعدًا استثماريًا إضافيًا مع تنامي سوق الإيجارات، خاصة في المناطق التي تتمتع بطلب من الزوار والمقيمين والعاملين، وهو ما يعزز جاذبية الوحدات القابلة للتشغيل الفندقي أو التأجير قصير الأجل. وبذلك أصبح تقييم الوحدة يرتبط بعنصرين متكاملين: تكلفة الاقتناء من جهة، والقدرة على توليد عائد إيجاري من جهة أخرى.
وأكد أبو الخير أن اختلاف طبيعة الطلب بين المناطق السكنية والسياحية والإدارية يفرض على المطورين عدم تعميم نموذج واحد للمساحات، فالوحدة التي تحقق جدوى في القاهرة الجديدة قد لا تكون بالضرورة الأنسب لمشروع ساحلي أو فندقي، كما أن تحديد المساحة يجب أن ينطلق من دراسة الفئة المستهدفة ومعدلات الإشغال والعائد المتوقع، وليس من الرغبة في زيادة عدد الوحدات داخل المشروع.
وأوضح أن المرحلة الحالية تفرض تطويرًا أكثر دقة لسياسات التسعير وتخطيط المساحات، بحيث لا يتحول خفض المساحة إلى وسيلة شكلية لتقليل السعر المعلن، وإنما إلى قرار تطويري مدروس يحقق التوازن بين القيمة البيعية وجودة المنتج وكفاءة التشغيل. فالمنافسة المقبلة ستتحدد بدرجة كبيرة بقدرة المطور على تصميم المنتج المناسب للشريحة المناسبة، وبسعر إجمالي قابل للتسويق ومستوى جودة يحافظ على القيمة العقارية للمشروع.
