ما هي الفقاعة العقارية؟.. وهل تنخفض أسعار العقارات في مصر؟

قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، إن الحديث عن فقاعة عقارية في السوق المصري غير دقيق ومبني على خلط مفاهيمي بين ما جرى في دول أخرى مثل الولايات المتحدة، وما يجري فعليًا في السوق المصري.

مصطلح "الفقاعة العقارية"

وأوضح سعد الدين، خلال مداخلة هاتفية ببرنامج "حديث القاهرة"، المذاع على قناة القاهرة والناس، مع  الاعلامية هند الضاوي، أن مصطلح "الفقاعة العقارية" يعود إلى تجربة حدثت في الولايات المتحدة نتيجة نظام التمويل العقاري الذي كان قائمًا هناك، حيث حصل المشترون على تمويلات بنكية بنسبة 100% دون ضمانات كافية. 

وأضاف أن الأزمة هناك تفجرت عندما عجز المقترضون عن سداد ديونهم، مما اضطر البنوك إلى تصفية العقارات بأسعار متدنية جدًا لاسترداد أموالها، وهو ما أدى لانفجار "الفقاعة"، مشيرا إلى أن هذا السيناريو لا ينطبق على السوق المصري، موضحًا أن التمويل العقاري في مصر لا يزال محدودًا، وأن الغالبية العظمى من عمليات الشراء تتم بالتقسيط المباشر بين المطور العقاري والمشتري، وليس عبر البنوك.

هناك فرقًا واضحًا بين سعر الكاش وسعر التقسيط

وأكد أن هناك فرقًا واضحًا بين سعر الكاش وسعر التقسيط، وقد يصل هذا الفرق في بعض الحالات إلى نحو 50%، بسبب اعتماد المطور على التقسيط الممتد لفترات تصل إلى 10 سنوات، ما يشكل عبئًا تمويليًا عليه، وليس ميزة تدل على تضخم أو فقاعة.

ونوه سعد الدين إلى أن الحديث عن ركود أو فائض في المعروض لا يستند إلى واقع فعلي، موضحًا أن المطورين الذين يتحدثون عن وجود فقاعة عقارية، هم أنفسهم مستمرون في البناء وطرح وحدات جديدة، وهو ما يؤكد استمرار الطلب الحقيقي.

وردًا على سؤال حول الجهات المسؤولة عن تحديد سعر المتر، أوضح سعد الدين أن السوق العقاري في مصر سوق حر، والأسعار تحددها قوى العرض والطلب والمنافسة بين المطورين في نفس المنطقة، مضيفا:" إن بعض التفاوت في الأسعار يعود إلى اختلاف طبيعة المواقع وجودة التنفيذ ووسائل السداد.

 المواطن يجب أن يكون واعيًا عند الشراء

وأشار إلى أن المواطن يجب أن يكون واعيًا عند الشراء، لا سيما في ظل غياب التسعير المركزي، موضحًا أن على المشتري أن يبحث عن مطور لديه ملاءة مالية وسابقة أعمال موثوقة، لضمان استلام الوحدة في الوقت المحدد، سواء بغرض السكن أو الاستثمار.

وعن تقييم المرحلة الحالية، أكد سعد الدين أن السوق لا يزال في حاجة إلى المزيد من الوحدات السكنية، مشددًا على أن الطلب الحقيقي لم يتوقف، رغم وجود تحديات في القدرة الشرائية لبعض الفئات، مضيفا: "المطورون يبحثون باستمرار عن وسائل لتيسير التملك للمواطنين، سواء من خلال مدد تقسيط أطول أو خيارات تسليم مرنة".