شادي الزيات: الزيادة الأخيرة في أسعار الفائدة بنحو 100 نقطة لا يكفي وحده لتحديد زيادات أسعار العقارات خلال 2027
أكد الدكتور شادي الزيات، الخبير العقاري، أن السوق العقارية المصرية مقبلة خلال عام 2027 على مرحلة أكثر دقة في تحديد الأسعار، لن تكون فيها تكلفة الإنشاء وحدها كافية لتبرير الزيادات السعرية، موضحًا أن ارتفاع أسعار مواد البناء وتكلفة التمويل والأعباء التشغيلية يفرض ضغوطًا حقيقية على المطورين، لكنه لا يمنح جميع المشروعات الحق في تمرير هذه الزيادات إلى العملاء بالمعدلات نفسها، لأن السعر النهائي يظل محكومًا بقدرة الطلب على الاستيعاب، ومستوى المنافسة، والقيمة التي يقدمها كل مشروع مقارنة بالبدائل المتاحة.
وأوضح الزيات أن التقديرات تشير إلى احتمالات تحرك الأسعار بنسب تتراوح بين 7 و10% خلال 2027 في عدد من شرائح السوق، إلا أن هذه الزيادة لن تكون قاعدة عامة، إذ قد تتمكن بعض المشروعات من تجاوز هذا النطاق نتيجة قوة الطلب ومحدودية المعروض وارتفاع تكلفة الإحلال، بينما قد تجد مشروعات أخرى صعوبة في الحفاظ على مستوياتها السعرية الحالية، رغم تعرضها للضغوط نفسها في تكلفة التنفيذ. والسبب أن السوق العقارية لا تتعامل مع جميع الوحدات باعتبارها منتجات متطابقة، وإنما تميز بين مشروع وآخر وفقًا للموقع وجودة التنفيذ والخدمات وموعد التسليم ومدى ملاءمة السعر للشريحة المستهدفة.
وأشار إلى أن الزيادة الأخيرة في أسعار الفائدة بنحو 100 نقطة أساس تمثل عاملًا إضافيًا في معادلة تكلفة التطوير، لكنها لا يمكن أن تكون أساسًا منفردًا لتحديد نسبة الزيادة في أسعار الوحدات. فالتأثير الفعلي يتوقف على هيكل التمويل داخل كل شركة، ونسبة الاقتراض إلى إجمالي الاستثمارات، وحجم الالتزامات القائمة، ومدى اعتماد المشروع على التمويل المصرفي أو التدفقات النقدية الناتجة عن المبيعات. كما أن أثر الفائدة يمتد إلى جانب الطلب، من خلال تغيير تكلفة الفرصة البديلة أمام المستثمر، والتأثير في توقيت اتخاذ قرار الشراء لدى بعض العملاء.
وأضاف أن من الضروري التمييز بين ارتفاع تكلفة إنشاء الوحدة وارتفاع قيمتها السوقية؛ فالأول يرتبط بعناصر إنتاج يمكن قياسها، مثل الأرض والخرسانة والحديد والتشطيبات والعمالة والتمويل، بينما الثاني يتحدد وفقًا لما يقبل المشتري دفعه مقابل الوحدة في ظل وجود بدائل أخرى. وقد ترتفع تكلفة تنفيذ مشروع بنسبة معينة، لكن ذلك لا يعني أن سعر بيعه يجب أن يرتفع بالنسبة نفسها، خصوصًا إذا كانت الشريحة المستهدفة قد وصلت بالفعل إلى حدود قدرتها المالية.
وأوضح الزيات أن الفارق بين السعر المطلوب والسعر القابل للتنفيذ سيكون من أبرز مؤشرات أداء السوق خلال العام المقبل. فهناك مشروعات قد تعلن زيادات سعرية متتالية، لكنها تحتاج إلى فترات أطول لإتمام التعاقدات أو تقدم تسهيلات إضافية للحفاظ على حجم المبيعات، بينما تتمكن مشروعات أخرى من تمرير زيادات أقل مع الاحتفاظ بسرعة بيع أعلى ومعدلات تحصيل أكثر استقرارًا. ومن منظور اقتصادي، فإن القدرة على تحويل السعر المعلن إلى تعاقد فعلي وتدفق نقدي منتظم أهم من مجرد زيادة القيمة الاسمية لقائمة الأسعار.
ولفت إلى أن قراءة السوق خلال 2027 يجب أن تستند إلى مجموعة من المؤشرات الكمية، وليس إلى إعلانات الأسعار وحدها، وفي مقدمتها نسبة الوحدات المباعة إلى إجمالي المخزون المتاح، ومتوسط الفترة اللازمة لتحويل الحجز إلى تعاقد، ومعدل إلغاء الحجوزات، ونسبة التحصيلات الفعلية إلى قيمة التعاقدات، فضلًا عن حجم الخصومات والحوافز التي تقدمها الشركات بصورة مباشرة أو غير مباشرة. فهذه المؤشرات تكشف ما إذا كانت الزيادة السعرية مدعومة بطلب حقيقي، أم أنها زيادة معلنة لا تجد استجابة كافية من المشترين.
وأشار إلى أن أي مشروع يرفع أسعاره بنسبة 10%، على سبيل المثال، ثم يواجه تراجعًا أكبر في حجم التعاقدات أو التحصيلات، قد لا يكون قد حقق تحسنًا حقيقيًا في أدائه التجاري، حتى لو ارتفعت قيمة المبيعات المسجلة على الورق. فالمعادلة لا تتوقف عند سعر الوحدة، بل تشمل عدد الوحدات التي يمكن بيعها، وسرعة تحصيل قيمتها، وتكلفة الاحتفاظ بالمخزون غير المباع، والالتزامات المالية المرتبطة باستكمال التنفيذ. ولذلك قد يكون الحفاظ على وتيرة بيع مستقرة بهامش ربح محسوب أفضل للشركة من رفع الأسعار بصورة مبالغ فيها تؤدي إلى إبطاء دورة المبيعات.
وأكد أن السوق ستشهد اختلافًا أكبر في مرونة الطلب بين الشرائح العقارية؛ فالمشروعات التي تستهدف أصحاب الدخول المتوسطة تواجه حساسية أعلى تجاه تغيرات الأسعار والمقدمات والأقساط، لأن قرار الشراء لديها يرتبط بصورة مباشرة بالدخل الشهري والالتزامات الأسرية. أما الشريحة الأعلى دخلًا فقد تمتلك مساحة أوسع للمفاضلة بين المنتجات والمواقع، لكنها ليست بمنأى عن حسابات العائد وتكلفة الفرصة البديلة، خاصة عندما ترتفع تكلفة الاحتفاظ بالسيولة أو الاستثمار في أدوات أخرى.
وأضاف أن هذا التباين قد يدفع المطورين إلى إعادة النظر في هيكل المنتجات التي يطرحونها، بدلًا من الاعتماد على زيادة الأسعار باعتبارها الأداة الأساسية لمواجهة ارتفاع التكلفة. فإعادة تصميم المساحات، وتوفير وحدات بمستويات سعرية متعددة، وتطوير نظم سداد تتناسب مع التدفقات المالية للعملاء، وتحسين كفاءة التنفيذ، كلها أدوات يمكن أن تساعد في الحفاظ على جاذبية المشروع دون تحميل المشتري كامل الزيادة في الأعباء التشغيلية والتمويلية.
وأوضح الزيات أن المنافسة خلال المرحلة المقبلة لن تكون بالضرورة بين الشركات التي تمتلك أكبر مخزون من الوحدات، وإنما بين الشركات التي تمتلك المخزون الأكثر توافقًا مع احتياجات السوق. فقد يكون لدى مطور آلاف الوحدات، لكن نسبة معتبرة منها لا تتناسب مع القدرة الشرائية للشريحة التي يستهدفها، بينما يمتلك مطور آخر عددًا أقل من الوحدات لكنه يقدم مساحات وأسعارًا ومواعيد تسليم أكثر ملاءمة. وفي هذه الحالة، لا يكون حجم المعروض وحده مؤشرًا على القوة التنافسية، بل جودة هذا المعروض ومدى قابليته للتحول إلى مبيعات فعلية.
وشدد على أن الربع الأول من عام 2027 سيكون اختبارًا مهمًا لاتجاهات السوق، من خلال مراقبة العلاقة بين مستويات الأسعار ومعدلات التعاقد والتحصيل، وليس فقط مقارنة قوائم الأسعار الجديدة بالأسعار السابقة. فإذا استطاعت الشركات تمرير زيادات سعرية مع الحفاظ على معدلات بيع وتحصيل متوازنة، فسيكون ذلك مؤشرًا على أن السوق لديها مساحة لاستيعاب هذه الزيادات. أما إذا اتسعت الفجوة بين الأسعار المعروضة والصفقات المنفذة، وارتفعت معدلات الإلغاء أو تباطأت التحصيلات، فسيكون ذلك دليلًا على أن بعض مستويات التسعير تجاوزت حدود الطلب القادر على الشراء.
وأضاف أن السيناريو الأكثر ترجيحًا ليس ارتفاعًا موحدًا في جميع أسعار العقارات، وإنما إعادة توزيع للزيادات وفقًا لقوة كل مشروع وموقعه وشريحته السعرية. فقد تسجل بعض المنتجات زيادات تتجاوز 10% إذا توافرت لها مقومات طلب قوية، بينما تكتفي مشروعات أخرى بزيادات محدودة أو تلجأ إلى تثبيت الأسعار والحوافز البيعية للحفاظ على حركة التداول. كما أن أي تحسن في تكلفة التمويل أو استقرار في أسعار مواد البناء قد يخفف الضغوط على الأسعار، في حين أن تجدد الضغوط التضخمية أو ارتفاع تكاليف التنفيذ قد يدفع بعض الشركات إلى مراجعة حساباتها مرة أخرى.
وأكد الزيات أن الخطر الحقيقي لا يتمثل في ارتفاع الأسعار وحده، وإنما في اتساع الفجوة بين تكلفة إنتاج العقار والقيمة التي يستطيع السوق دفعها مقابله. فإذا تعامل المطور مع كل زيادة في التكلفة باعتبارها عبئًا يجب نقله بالكامل إلى العميل، فقد يفقد تدريجيًا قدرته على المنافسة، بينما تتمكن الشركات الأكثر كفاءة من امتصاص جزء من الضغوط من خلال تحسين إدارة المشتريات والتنفيذ والمخزون والتدفقات النقدية. وهذا الفارق قد يكون أحد العوامل الرئيسية التي ستعيد ترتيب مراكز الشركات داخل السوق خلال الفترة المقبلة.
واختتم الزيات بالتأكيد على أن عام 2027 سيضع مفهوم التسعير العقاري أمام اختبار أكثر واقعية، لأن تكلفة البناء قد تفسر لماذا يرغب المطور في رفع السعر، لكنها لا تفسر وحدها لماذا يقبل العميل هذا السعر. فالسوق لا تمنح قيمة إضافية لمجرد ارتفاع التكلفة، وإنما تمنحها للمنتج الذي يستطيع تلبية احتياجات حقيقية بجودة مناسبة وسعر قابل للتمويل. ومن هنا، فإن المطور الأكثر قدرة على النجاح لن يكون بالضرورة صاحب أعلى سعر، بل من يستطيع الوصول إلى نقطة التوازن التي تحمي اقتصاديات مشروعه وتحافظ في الوقت نفسه على قدرة العميل على الشراء.
