محمد فرج: ارتفاع القيمة الانشائية للوحدات العقاريه الان يتطلب إعاده هندسة المساحات لمواجهة ارتفاع تكلفة التملك والحفاظ على تنافسية المنتجات العقارية
أكد محمد فرج، المتخصص في ملف التطوير والتنمية العمرانية وإدارة المشروعات والأصول العقاريه ،علي أن السوق العقاري المصري يشهد تحولًا في فلسفة طرح الوحدات، مع تزايد اهتمام شركات التطوير بالقيمة الإجمالية للوحدة باعتبارها أحد المحددات الرئيسية لقدرة المنتج على المنافسة، موضحًا أن ارتفاع أسعار العقارات جعل مساحة الوحدة عنصرًا أساسيًا في المعادلة البيعية، وليس مجرد اختيار تصميمي أو معماري.
وأوضح أن مصطلح «Ticket Price» أصبح يعبر عن أحد أهم التحديات التي تواجه المطورين، فالمنافسة لم تعد تُحسم بسعر المتر أو الموقع أو حجم الخدمات فقط، وإنما بقدرة الشركة على تقديم وحدة بقيمة إجمالية تتناسب مع الإمكانات المالية للشريحة المستهدفة. وقد يدفع ذلك الشركات إلى إعادة هيكلة المساحات وتطوير نماذج مختلفة للوحدات، بما يسمح بتقديم منتجات متنوعة دون الاعتماد على خفض الأسعار بصورة مباشرة.
وأضاف أن الاتجاه نحو الاستوديوهات والوحدات ذات المساحات المحدودة يمثل أحد الحلول التي تتعامل بها الشركات مع ارتفاع إجمالي قيمة التعاقد، خاصة في المشروعات التي تستهدف الشباب والأفراد والمستثمرين، مشيرًا إلى أن هذا التحول يتطلب إعادة تقييم مكونات المنتج العقاري، بما يشمل المساحة الداخلية ومستوى التشطيب والخدمات والتكلفة النهائية، حتى تظل الوحدة مناسبة للاستخدام وقابلة للتسويق.
وأشار فرج إلى أن المشكلة لا تكمن في ارتفاع سعر المتر وحده، وإنما في وصول القيمة الإجمالية لبعض الوحدات إلى مستويات تتجاوز الميزانيات المتاحة لشرائح من العملاء، وهو ما يفرض على المطورين البحث عن معادلات جديدة للتسعير. فإعادة توزيع المساحات قد تتيح تقديم وحدات بقيم تعاقدية أقل، لكنها تحتاج إلى دراسة دقيقة لتأثيرها على إجمالي المبيعات وتكلفة التنفيذ وهيكل المشروع.
ولفت إلى أن هذا التوجه قد يغير أيضًا من طبيعة الطلب على الوحدات العقارية، مع تزايد الاهتمام بالاستوديوهات والشقق الصغيرة التي يمكن توظيفها في أغراض السكن أو التأجير، خاصة في المناطق التي تشهد طلبًا من العاملين والطلاب والزوار والمستثمرين. وأصبح من المهم أن يحدد المطور طبيعة الاستخدام المتوقع للوحدة قبل طرحها، لأن المساحة المناسبة للسكن الدائم قد تختلف عن المساحة الأكثر ملاءمة للاستثمار الإيجاري.
وأكد أن شركات التطوير مطالبة بإجراء مراجعة مستمرة لمزيج المساحات داخل مشروعاتها، وعدم الاعتماد على نموذج واحد في ظل اختلاف مستويات الطلب والقدرة الشرائية، مع ضرورة الربط بين قرارات التسعير ومعدلات البيع والتحصيل وتكلفة التطوير. فزيادة عدد الوحدات الصغيرة لا تمثل نجاحًا في حد ذاتها ما لم تكن مدعومة بطلب حقيقي وقدرة فعلية على تصريف المعروض.
وشدد فرج على أن المرحلة المقبلة ستشهد منافسة أكبر حول كيفية بناء المنتج العقاري وتحديد قيمته الإجمالية، وليس فقط حول حجم المشروع أو عدد الوحدات التي يتضمنها. فالمطور الذي يستطيع تحقيق التوازن بين المساحة والسعر والتكلفة واحتياجات المشتري سيكون أكثر قدرة على الحفاظ على معدلات البيع واستدامة مشروعاته في سوق أصبحت فيه القدرة على الشراء عاملًا حاسمًا في تشكيل الطلب.
