حساب الضمان في السوق العقاري المصري.. هل يعالج اختلالات التطوير أم يعيد توزيع المخاطر؟

ليست أزمة السوق العقاري المصري في نقص الطلب، ولا يمكن اختزالها في ارتفاع الأسعار أو تزايد عدد المشروعات المتأخرة، كما لا يصح التعامل معها باعتبارها مشكلة سيولة عابرة يمكن احتواؤها بإجراءات مصرفية أو رقابية منفردة. فالأزمة، في أحد أبعادها الأكثر تعقيدًا، ترتبط بطبيعة النموذج التمويلي الذي تقوم عليه صناعة التطوير العقاري، وبالعلاقة غير المتوازنة أحيانًا بين التدفقات النقدية التي يحصل عليها المطور من العملاء، والالتزامات المالية والإنشائية التي يتعين عليه الوفاء بها، والمخاطر التي يتحملها المشتري طوال سنوات انتظار التسليم.

من هنا، يكتسب الحديث عن تطبيق نظام حساب الضمان للمشروعات العقارية أهمية تتجاوز فكرة حماية مقدمات الحجز والأقساط المدفوعة. فالمسألة تتعلق بإعادة تنظيم حركة الأموال داخل الصناعة، وتحديد الحدود الفاصلة بين السيولة التي تخص مشروعًا بعينه، والسيولة التي تستطيع الشركة توظيفها في أنشطتها الأخرى، وبين حق المطور في إدارة أعماله وتحقيق عائد اقتصادي، وحق العميل في التأكد من أن الأموال التي دفعها لشراء وحدة مستقبلية تسهم بالفعل في بناء تلك الوحدة والمشروع الذي تنتمي إليه.

لكن السؤال الذي يستحق النقاش الجاد ليس ما إذا كان حساب الضمان نظامًا جيدًا في ذاته؛ إذ إن التجارب التنظيمية الدولية تقدم نماذج واضحة لاستخدامه في حماية المشترين وتعزيز الرقابة على مشروعات البيع على الخارطة. السؤال الأكثر أهمية هو: هل يستطيع هذا النظام، إذا نُقل إلى السوق المصرية، أن يعالج الاختلالات الهيكلية التي تراكمت عبر سنوات، أم أنه سيعيد ترتيب المخاطر داخل الصناعة من دون أن يزيل أسبابها الأساسية؟

الإجابة الاقتصادية المنضبطة تقتضي التمييز بين ثلاث وظائف مختلفة: حماية أموال العملاء، وتحسين الانضباط المالي للمشروعات، ومعالجة تعثر الشركات القائمة. قد ينجح حساب الضمان بدرجة كبيرة في الوظيفة الأولى، ويسهم في الثانية، لكنه لن يكون كافيًا بمفرده لتحقيق الثالثة.

أولًا: المشكلة ليست في حركة الأموال وحدها، بل في بنية التمويل

اعتمد جانب مهم من نموذج التطوير العقاري في مصر على البيع قبل اكتمال البناء، وعلى تحصيل مقدمات وأقساط تمتد لسنوات، بما يتيح للمطور تمويل جزء من تكلفة الإنشاء من التدفقات النقدية المتولدة عن المبيعات. وهذا النموذج ليس خطأ في حد ذاته؛ فالبيع على الخارطة أداة تمويل معروفة عالميًا، ويمكن أن يوسع قاعدة المشترين ويخفض احتياجات المطور إلى الاقتراض التقليدي، شريطة وجود قواعد واضحة لإدارة الأموال ومخاطر التنفيذ.

غير أن المشكلة تظهر عندما تصبح التدفقات النقدية الناتجة عن مبيعات مشروع معين جزءًا من منظومة سيولة عامة للشركة، تُستخدم في تمويل مشروع آخر، أو شراء أرض جديدة، أو تغطية التزامات سابقة، أو مواجهة ارتفاعات مفاجئة في التكلفة، قبل أن تتضح قدرة المشروع الأول على تمويل التزاماته حتى التسليم.

هنا تتشكل فجوة بين المبيعات والإنجاز؛ فقد تعلن شركة عن مبيعات قوية، بينما لا تعكس هذه الأرقام بالضرورة حجم السيولة المتاحة فعليًا، أو مستوى التقدم الإنشائي، أو القدرة على الوفاء بالالتزامات المتراكمة. فالمبيعات ليست كلها نقدًا محصلًا، والنقد المحصل ليس كله ربحًا، والربح المحاسبي لا يعني بالضرورة توافر السيولة اللازمة لاستكمال البناء.

وهذه التفرقة أساسية لفهم اقتصاد التطوير العقاري. فالشركة قد تبدو ناجحة من حيث قيمة التعاقدات، لكنها تواجه ضغوطًا في التدفقات النقدية، وقد تمتلك محفظة أراضٍ كبيرة وأصولًا مرتفعة القيمة، لكنها تعاني عجزًا في السيولة قصيرة الأجل. وفي المقابل، قد تكون شركة ملتزمة بالتنفيذ، لكنها تواجه ارتفاعًا حادًا في تكاليف مواد البناء أو التمويل أو المرافق، بما يضغط على اقتصاديات مشروعها ويؤخر قدرته على توليد السيولة.

إذا لم نميز بين هذه الحالات، فسوف نتعامل مع التعثر باعتباره وصفًا واحدًا، رغم أنه قد ينتج عن سوء إدارة التدفقات النقدية، أو ضعف الملاءة المالية، أو اختلال تسعير المشروع، أو تغيرات اقتصادية خارجة عن سيطرة الشركة، أو حتى تعثر المقاولين وسلاسل التوريد.

لذلك، فإن حساب الضمان لا ينبغي النظر إليه بوصفه إجراءً مصرفيًا منفصلًا، وإنما باعتباره جزءًا من إعادة بناء قواعد التمويل والانضباط المالي داخل صناعة التطوير العقاري.

ثانيًا: ماذا يغير حساب الضمان فعليًا؟

تقوم الفكرة الأساسية على تخصيص حساب مصرفي مستقل لكل مشروع، تودع فيه المبالغ المحصلة من المشترين والتمويلات المخصصة له، ثم تُصرف الأموال وفق ضوابط محددة واحتياجات تنفيذ المشروع، وبما يضمن عدم توجيهها إلى أغراض لا ترتبط به.

وتقدم دبي نموذجًا تشريعيًا واضحًا في هذا المجال؛ إذ ينظم القانون رقم 8 لسنة 2007 حسابات الضمان الخاصة بالتطوير العقاري، وينص على تخصيص حساب لكل مشروع، وقصر استخدام الأموال على المشروع المعني، مع وجود آليات للرقابة والتعامل مع حالات تعثر التنفيذ. لكن القيمة الحقيقية لهذا النموذج لا تكمن في وجود الحساب المصرفي وحده، بل في تكامل الحساب مع تسجيل المطور والمشروع، والرقابة الفنية، والتقارير المالية، وقواعد الصرف، والتدخل عند تعطل التنفيذ.

وبتطبيق الفكرة على الحالة المصرية، يمكن أن يحد حساب الضمان من استخدام أموال عملاء مشروع جديد لتغطية عجز مشروع سابق، أو من توجيه الأقساط المحصلة إلى توسعات لا تتناسب مع القدرة التمويلية للشركة. كما يمكن أن يوفر سجلًا أكثر وضوحًا للتدفقات النقدية الداخلة والخارجة، ويربط الصرف بالتقدم الفعلي في الإنشاء، ويتيح للجهة الرقابية اكتشاف الفجوات مبكرًا بدلًا من انتظار تحول التأخير إلى أزمة معلنة.

لكن ينبغي هنا تصحيح تصور شائع: حساب الضمان لا يمنع كل صور سوء الإدارة، ولا يضمن وحده اكتمال المشروع، ولا يحول المطور إلى جهة خالية من المخاطر. فإذا كانت تكلفة المشروع قد قُدرت بأقل من قيمتها الحقيقية، أو كانت المبيعات ضعيفة، أو كان المطور يفتقر إلى التمويل المكمل، فلن يصنع الحساب أموالًا غير موجودة، ولن يعوض الفجوة بين الإيرادات المتاحة والتكلفة الفعلية.

إنه يضبط استخدام الموارد المتاحة، لكنه لا يخلق بالضرورة موارد إضافية.

ثالثًا: هل يستطيع حساب الضمان إنهاء ظاهرة الشركات المتعثرة؟

هنا تحديدًا ينبغي الابتعاد عن المبالغة. فحساب الضمان قد يقلل احتمالات انتقال التعثر من مشروع إلى آخر، ويحد من تراكم التزامات جديدة فوق التزامات قديمة، لكنه لا يعالج تلقائيًا الشركات التي وصلت بالفعل إلى مرحلة العجز عن استكمال مشروعاتها.

لنفترض أن شركة لديها ثلاثة مشروعات، وأن المشروع الأول حقق مبيعات جيدة وتقدمًا إنشائيًا مقبولًا، بينما يعاني الثاني فجوة تمويلية، والثالث يواجه ارتفاعًا في التكلفة وانخفاضًا في وتيرة التحصيل. في ظل غياب الفصل المالي، قد تستخدم الشركة السيولة المتاحة في المشروع الأول لإنقاذ الثاني أو الثالث، فتؤجل الأزمة لبعض الوقت، لكنها قد تنقلها في المقابل إلى مشروع كان قادرًا على استكمال التزاماته.

إذا طُبق حساب الضمان بصورة فعالة، فسوف يصبح نقل الأموال بين المشروعات أكثر تقييدًا، وهو أمر إيجابي من منظور حماية المشترين؛ لكنه قد يكشف في الوقت نفسه ضعفًا ماليًا كان مستترًا خلف حركة السيولة بين المشروعات.

وهنا تظهر المفارقة: النظام الذي يمنع انتقال الأزمة قد يجعل بعض الأزمات أكثر ظهورًا في المدى القصير.

فالشركة التي اعتادت الاعتماد على التدفقات النقدية المتبادلة بين مشروعاتها قد تواجه ضغطًا حقيقيًا عند عزل حسابات كل مشروع. وإذا لم تكن لديها مصادر تمويل بديلة، فقد تتباطأ أعمالها، أو تحتاج إلى إعادة هيكلة التزاماتها، أو الدخول في شراكة تمويلية أو تطويرية، أو بيع أصول غير أساسية لتوفير السيولة اللازمة.

هل يعني ذلك أن حساب الضمان قد يزيد التعثر؟ ليس بالضرورة، لكنه قد يكشف تعثرًا كامنًا، وقد يحول مشكلة سيولة مؤجلة إلى حاجة فورية لإعادة الهيكلة. والتمييز بين الأمرين ضروري؛ لأن كشف المشكلة لا يعني أن الأداة تسببت في أصلها، وإن كان التطبيق المفاجئ وغير المرن قد يفاقم آثارها.

ولهذا، فإن نجاح النظام في مصر يجب أن يقترن ببرنامج موازٍ لتشخيص الشركات المتعثرة وتصنيفها، وفقًا لأسباب التعثر ومدى قابليتها للعلاج، والتمييز بين شركة لديها مشروع قابل للاستكمال وفجوة تمويل مؤقتة، وأخرى تعاني خللًا جوهريًا في نموذج أعمالها، وثالثة تمتلك أصولًا والتزامات يمكن إعادة ترتيبها عبر شريك استراتيجي أو ممول جديد.

فالأولى تحتاج إلى تمويل مرحلي منضبط، والثانية قد تحتاج إلى إعادة تسعير أو إعادة تصميم أو تقليص نطاق المشروع، والثالثة قد تحتاج إلى إعادة هيكلة مالية وإدارية شاملة. أما الحالات التي تنطوي على مخالفات جسيمة أو إساءة استخدام متعمدة للأموال، فلا ينبغي أن تستفيد من أدوات الإنقاذ على حساب العملاء الملتزمين.

إن حساب الضمان يستطيع أن يمنع اتساع بعض دوائر التعثر، لكنه لا يستطيع وحده إنقاذ شركة غير قابلة للاستمرار اقتصاديًا.

رابعًا: السيناريو الإيجابي.. سوق أكثر انضباطًا وثقة أعلى لدى المشتري

إذا صُمم النظام وفق قواعد متوازنة، فإن أثره الإيجابي قد يتجاوز حماية الأموال إلى إعادة تشكيل سلوك أطراف السوق.

بالنسبة إلى المشتري، ستتحسن قدرته على الاطمئنان إلى أن الأقساط المدفوعة مرتبطة بالمشروع الذي تعاقد عليه، وأن هناك قواعد موثقة لمتابعة التنفيذ والتعامل مع حالات التوقف. وقد يحد ذلك من مخاطر بعض الممارسات التي تضعف الثقة في البيع على الخارطة، خصوصًا عندما تكون المعلومات المتاحة عن الموقف المالي والإنشائي للمشروع محدودة.

وبالنسبة إلى المطور المنضبط، قد يتحول الحساب إلى ميزة تنافسية؛ إذ يمكن أن يميز بين الشركات التي تعتمد على تخطيط مالي واقعي، وتلك التي تبني توسعاتها على افتراضات متفائلة بشأن المبيعات والتحصيل. ومع توافر بيانات أكثر دقة، قد تتمكن البنوك والممولون من تقييم المخاطر على مستوى المشروع، بدلًا من الاكتفاء بالنظر إلى اسم الشركة أو محفظة أصولها بصورة إجمالية.

كما يمكن أن تتحسن كفاءة تخصيص رأس المال داخل السوق. فالمطور الذي يريد إطلاق مشروع جديد سيكون مطالبًا بإظهار قدرته على تمويله وتنفيذه وفق قواعد واضحة، بدلًا من الاعتماد المفرط على التدفقات المستقبلية أو التوسع المتتابع من دون احتياطيات كافية.

وعلى المدى المتوسط، يمكن أن يسهم ذلك في بناء سوق أكثر قدرة على التمييز بين المبيعات الحقيقية والإنجاز الفعلي، وبين النمو القائم على أساس مالي قابل للاستمرار والنمو الذي يعتمد على استمرار تدفق الأموال من وحدات جديدة لتمويل التزامات سابقة.

لكن هذا السيناريو الإيجابي مشروط بوجود رقابة فعالة وسريعة، وبأن تكون إجراءات الصرف مرنة بما يكفي لعدم تعطيل الأعمال، وبأن تتوافر أدوات تمويل مكملة للمشروعات التي تستحق التمويل وتستطيع إثبات جدواها.

خامسًا: السيناريو السلبي.. عندما تتحول حماية العميل إلى اختناق في السيولة

الوجه الآخر للنظام هو احتمال أن يؤدي تطبيقه بصورة جامدة إلى زيادة الاحتياجات التمويلية للمطورين، ورفع تكلفة الالتزام التنظيمي، وإبطاء تنفيذ بعض المشروعات التي تعتمد على إدارة مركزية للتدفقات النقدية.

فإذا كانت الشركة تدير عدة مشروعات ضمن منظومة تشغيلية واحدة، فإن الفصل المالي الصارم سيقلص قدرتها على التحرك بالسيولة بين المشروعات. وهذا هو الهدف من النظام من ناحية حماية الأموال، لكنه قد يمثل تحديًا حقيقيًا للشركات التي لم تتكيف بعد مع نموذج التمويل المستقل لكل مشروع.

وقد تتفاقم المشكلة إذا اقترنت القيود بارتفاع تكلفة الاقتراض، أو صعوبة الحصول على تمويل مصرفي، أو عدم توافر أدوات تمويل بديلة تناسب دورة التطوير العقاري طويلة الأجل. وفي هذه الحالة، قد تجد بعض الشركات نفسها مطالبة بتوفير مساهمات رأسمالية أكبر قبل الإطلاق، أو خفض وتيرة التوسع، أو إعادة النظر في مراحل التنفيذ والتسليم.

كذلك قد تنتقل التكلفة التنظيمية إلى سعر الوحدة، سواء عبر رسوم إدارة الحسابات والتدقيق والمتابعة الفنية، أو عبر زيادة تكلفة التمويل الذي سيحتاج إليه المطور لتعويض السيولة التي لم يعد يستطيع استخدامها بحرية. ولا يمكن الجزم بأن الأسعار سترتفع حتمًا؛ فذلك يتوقف على حجم التكلفة، والمنافسة، وهيكل التمويل، وقدرة المطور على امتصاص جزء منها من هامش الربح. لكن تجاهل هذا الاحتمال سيكون خطأ اقتصاديًا.

وهناك خطر آخر يتمثل في تركّز السوق. فإذا صُممت المتطلبات بصورة لا تتناسب مع أحجام الشركات أو مراحل المشروعات، فقد تصبح الشركات الكبرى ذات الملاءة المالية الأعلى أكثر قدرة على الامتثال، بينما تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة صعوبة أكبر في الدخول أو التوسع. وقد يؤدي ذلك إلى تقليص المنافسة إذا لم تُصمم القواعد بطريقة تراعي اختلاف النماذج التشغيلية، من دون التنازل عن الحد الأدنى من حماية العملاء.

لذلك، فإن الخطر ليس في حساب الضمان نفسه، بل في تحويله من أداة للانضباط المالي إلى نظام بيروقراطي يبطئ صرف المستحقات، ويرفع تكلفة الامتثال، ويعجز عن التمييز بين الإنفاق المشروع على التنفيذ والممارسات التي تستوجب المنع.

سادسًا: ما الذي يصلح لمصر، وما الذي لا يصلح؟

الخطأ الأول الذي يجب تجنبه هو استنساخ تجربة خارجية كاملة، ثم افتراض أن نجاحها في بيئة تنظيمية معينة يضمن نجاحها بالآليات نفسها في مصر. فاختلاف مصادر التمويل، وهيكل ملكية الأراضي، وطبيعة التعاقدات، وأحجام الشركات، ومدى توافر التمويل المصرفي، كلها عوامل تؤثر في النتائج.

ما يصلح للحالة المصرية هو مبدأ الفصل المالي بين المشروعات، وتخصيص الأموال، والرقابة المستقلة على الصرف، والإفصاح المنتظم عن الموقف المالي والإنشائي، ووجود آلية واضحة للتعامل مع التعثر. أما ما لا يصلح فهو تطبيق هذه المبادئ بصورة آلية تتجاهل اختلاف طبيعة المشروعات، أو تجميد الأموال من دون توفير مسار واضح للصرف، أو افتراض أن مجرد وجود رصيد مصرفي كافٍ يضمن التنفيذ.

وينبغي أن يبدأ التصميم المصري من تحديد نطاق التطبيق بدقة. فالمشروعات التي تُباع وحداتها قبل اكتمال البناء وتُحصّل عنها أموال من العملاء تحتاج إلى حماية تتناسب مع المخاطر التي يتحملها المشترون. لكن طبيعة المشروع الذي يعتمد على تمويل ذاتي كامل تختلف عن مشروع يعتمد أساسًا على تحصيل الأقساط، كما أن مشروعًا في بدايته يختلف عن مشروع اقترب من التسليم، والمشروع متعدد المراحل يختلف عن مشروع صغير محدود النطاق.

ولا يعني اختلاف المعاملة إعفاء بعض المشروعات من الرقابة، بل يعني أن قواعد التطبيق والصرف والانتقال إلى النظام يجب أن تُبنى على معايير موضوعية معلنة، لا على أحجام الشركات وحدها أو أسماء المطورين.

ومن المهم أيضًا ألا يتحول حساب الضمان إلى بديل عن التمويل المصرفي أو الاستثمار المؤسسي. فالسوق الذي يطلب من المطور الفصل الكامل بين أموال مشروعاته، من دون أن يطور في الوقت نفسه أدوات تمويل مرحلي وقروض مرتبطة بالتقدم الإنشائي وشراكات استثمارية قابلة للتطبيق، قد يفرض الانضباط المالي من دون أن يوفر الوسائل الكافية لتحقيقه.

المطلوب هو بناء منظومة متكاملة تجعل المشروع الجيد قابلًا للتمويل، وتحمي أموال المشتري، وتمنع استخدام حساب مشروع في إنقاذ آخر بصورة غير منضبطة، مع الإبقاء على قنوات تمويل قانونية ومعلنة تسمح بمعالجة الفجوات التمويلية التي يمكن علاجها اقتصاديًا.

سابعًا: كيف يمكن بناء نموذج مصري قابل للتطبيق؟

أولًا، يجب تخصيص حساب مستقل لكل مشروع، مع الفصل الواضح بين أموال العملاء والأموال الأخرى، وإلزام المطور بإيداع المتحصلات والتمويلات المخصصة للمشروع في الحساب وفق قواعد محددة، مع إخضاع العمليات لمراجعة مستقلة.

ثانيًا، ينبغي ألا يكون الصرف قائمًا على جداول زمنية شكلية وحدها، ولا على تقديرات المطور الذاتية، وإنما على مراحل إنشائية موثقة وتقارير فنية معتمدة، تربط قيمة الصرف بحجم الأعمال المنفذة والالتزامات المستحقة. ويجب أن تكون هناك إجراءات سريعة لاعتماد المستخلصات وصرف مستحقات المقاولين والموردين، لأن تأخير الدفع قد يوقف التنفيذ الذي وُضع الحساب أصلًا لحمايته.

ثالثًا، لا بد من إنشاء إطار موحد للإفصاح عن الموقف المالي والإنشائي للمشروع، يتيح للجهة الرقابية متابعة التحصيل والإنفاق ونسب الإنجاز والتكلفة المتوقعة حتى التسليم. ولا يعني ذلك إتاحة كل البيانات التجارية الحساسة للجمهور، بل توفير الحد الضروري من المعلومات التي تمكّن المشتري من معرفة ما إذا كان المشروع يسير وفق مساره المعتمد.

رابعًا، ينبغي ربط حساب الضمان بنظام إنذار مبكر يرصد الانحرافات بين التحصيل والإنفاق والتقدم الإنشائي، ويقيس الفجوة المتوقعة في التمويل قبل أن تتحول إلى أزمة. فالتدخل في الوقت المناسب أقل تكلفة من الانتظار حتى تتراكم الأقساط المتأخرة، وتتوقف الأعمال، وتصبح إعادة الهيكلة أكثر تعقيدًا.

خامسًا، يجب إنشاء مسار منظم لمعالجة المشروعات المتعثرة، يبدأ بتقييم مستقل لأصول المشروع والتزاماته والتكلفة المتبقية لاستكماله، ثم تحديد ما إذا كان الحل الأنسب هو تمويل مرحلي، أو إدخال شريك جديد، أو نقل التنفيذ إلى مطور آخر وفق ضمانات قانونية، أو إعادة ترتيب الالتزامات، أو رد الأموال في الحالات التي يتعذر فيها الاستكمال وفق القواعد المقررة.

سادسًا، ينبغي ألا يُترك حساب الضمان بلا مرونة محسوبة. فمن الممكن تصميم آليات تمويل واستثناءات منضبطة للحالات التي تتطلب تدفقات إضافية، بشرط ألا تكون الاستثناءات بابًا خلفيًا للخلط بين الأموال أو تجاوز الغرض الأساسي من الحساب. وأي تمويل مشترك أو تحويل بين المشروعات يجب أن يكون قانونيًا وشفافًا وموافقًا عليه وفق ضوابط معلنة، لا قائمًا على قرارات إدارية منفردة.

سابعًا، يجب تطبيق النظام تدريجيًا، مع مرحلة انتقالية للمشروعات القائمة تتيح حصر الالتزامات، وتحديد نسب الإنجاز، ومراجعة العقود ومصادر التمويل، ووضع خطط امتثال واقعية. فالمشروع الجديد يمكن تصميم هيكله المالي منذ البداية وفق قواعد حساب الضمان، أما المشروع القائم فقد تكون لديه التزامات تعاقدية وتمويلية نشأت في ظل ترتيبات مختلفة، ويحتاج الانتقال به إلى النظام إلى معالجة قانونية ومحاسبية دقيقة.

وأخيرًا، لا بد من توزيع المسؤوليات بوضوح بين الجهة التنظيمية والبنوك والجهات الفنية والمطورين. فالبنك يستطيع مراقبة الحساب والتحقق من مستندات الصرف ضمن اختصاصه، لكنه لا ينبغي أن يتحول إلى بديل عن الرقابة الهندسية أو الجهة المنظمة. والجهة الفنية تستطيع التحقق من الإنجاز، لكنها لا تضمن بمفردها الملاءة المالية. أما المطور فيظل مسؤولًا عن التزاماته التعاقدية والمالية، ولا يعفيه وجود حساب الضمان من واجب التنفيذ.

ثامنًا: هل يحمي حساب الضمان السوق من المضاربة وارتفاع الأسعار؟

لا ينبغي تحميل النظام ما لا يستطيع تحقيقه. فحساب الضمان ليس أداة مباشرة لخفض أسعار العقارات، ولا يضمن وحده القضاء على المضاربة، ولا يعالج تلقائيًا ارتفاع تكلفة الأرض أو مواد البناء أو التمويل.

قد يحد النظام من بعض الممارسات التي تسمح بتمويل توسعات غير مدروسة من أموال عملاء مشروعات قائمة، وقد يدفع الشركات إلى تحسين حسابات التكلفة والتسعير وإدارة المخاطر. لكن السعر النهائي يظل محكومًا بعوامل متعددة، تشمل تكلفة الأرض والإنشاء والمرافق والتمويل، وتوازن العرض والطلب، والقدرة الشرائية، وشروط السداد، وهيكل المنافسة.

بل إن تطبيق النظام قد يؤدي في مرحلته الأولى إلى زيادة بعض التكاليف التمويلية والتنظيمية. وفي المقابل، يمكن أن يقلل تكلفة المخاطر المستقبلية إذا أسهم في الحد من التأخير والتعثر وإعادة الهيكلة والنزاعات. وبالتالي، فإن تقييم أثره السعري يجب أن يقوم على المحصلة الكاملة للتكلفة والمخاطر، لا على افتراض مسبق بأنه سيخفض الأسعار أو يرفعها بالضرورة.

أما المضاربة، فمواجهتها تحتاج إلى شفافية أكبر في المعاملات، وتنظيم فعّال للسوق، وبيانات موثوقة عن الأسعار والتنفيذ، وسياسات توازن بين الطلب والعرض، إلى جانب حماية المشتري من المخاطر التعاقدية والتمويلية.

تاسعًا: الاختبار الحقيقي هو ما يحدث عند التعثر، لا عند افتتاح الحساب

من السهل نسبيًا إصدار قواعد تلزم بفتح حساب مستقل لكل مشروع. لكن القيمة الفعلية لأي نظام رقابي تظهر عندما تتوقف الأعمال، أو تتراجع المبيعات، أو ترتفع التكلفة بصورة مفاجئة، أو يتبين أن الأموال المتاحة لا تكفي لاستكمال المشروع.

في هذه اللحظة، يجب أن يكون النظام قادرًا على الإجابة عن أسئلة عملية: من يقيّم التكلفة المتبقية؟ من يقرر أن المشروع قابل للاستكمال؟ ما الأولوية في صرف الأموال؟ كيف تُحمى حقوق المشترين والمقاولين والممولين؟ متى يُسمح بإدخال شريك جديد؟ وما المسار القانوني للتعامل مع المشروع الذي يتعذر استكماله؟

إذا لم تكن هذه الإجابات واضحة قبل إطلاق النظام، فقد يتحول حساب الضمان إلى وعاء يحفظ الأموال لكنه لا يضمن وجود آلية سريعة وفعالة لاستخدامها في إنقاذ المشروع أو تسوية حقوق الأطراف.

وهنا تظهر أهمية الفصل بين حماية الأموال وحماية المشروع. فالأولى تعني منع التصرف غير المنضبط في المتحصلات، أما الثانية فتتطلب وجود آلية قانونية وفنية وتمويلية تتيح استمرار الأعمال متى كان ذلك ممكنًا اقتصاديًا، أو تسوية الحقوق عندما يصبح الاستكمال غير مجدٍ.

ولا يمكن ضمان استرداد كل عميل لكامل أمواله في كل الظروف لمجرد وجود حساب ضمان؛ إذ يتوقف ذلك على حجم الأموال المتاحة، والالتزامات المستحقة، وطبيعة العقود، والقواعد القانونية المنظمة للتعثر والتصفية. ولذلك يجب أن تكون حقوق العملاء وآليات الرد والاستكمال محددة بوضوح، بعيدًا عن الوعود المطلقة التي قد تخلق توقعات لا يستطيع النظام الوفاء بها.

عاشرًا: نحو عقد اقتصادي جديد بين المطور والمشتري

الأثر الأعمق لحساب الضمان قد لا يكون مصرفيًا في الأساس، بل مؤسسيًا. فهو يعيد تعريف العلاقة بين المطور والمشتري من علاقة تقوم بدرجة كبيرة على الثقة في العلامة التجارية والوعود التسويقية وجداول السداد، إلى علاقة تستند أيضًا إلى قواعد مالية قابلة للتحقق، ومعلومات أكثر وضوحًا، ومسؤوليات محددة، وآليات تدخل عند الانحراف عن المسار المتفق عليه.

وهذا التحول لا ينتقص من دور المطور أو حقه في إدارة أعماله وتحقيق الأرباح؛ بل قد يعزز مكانة الشركات التي تمتلك ملاءة حقيقية، وتخطط لتكلفة مشروعاتها بصورة واقعية، وتفصل بين النمو التجاري والقدرة الفعلية على التنفيذ.

كما أنه لا ينبغي أن يُستخدم لشيطنة الصناعة أو افتراض أن كل تأخير دليل على سوء النية، أو أن كل شركة تواجه ضغوطًا مالية غير قادرة على الاستمرار. فالتطوير العقاري نشاط طويل الأجل، يتأثر بالتضخم وأسعار الفائدة وتكلفة التمويل وتغيرات الطلب وسلاسل الإمداد. والرقابة الرشيدة هي التي تميز بين المخاطر التجارية الطبيعية والمخالفات، وبين التعثر القابل للعلاج والعجز الهيكلي عن الوفاء بالالتزامات.

إن المطلوب ليس نقل جميع المخاطر إلى المطور وحده، ولا ترك المشتري يتحملها منفردًا، وإنما بناء منظومة توزع المسؤوليات بصورة عادلة، وتمنع إخفاء المخاطر، وتتيح التدخل قبل تفاقمها، وتوفر أدوات قانونية وتمويلية للتعامل مع نتائجها.

الخلاصة: حساب الضمان ضرورة محتملة، لكنه ليس علاجًا سحريًا

إن تطبيق حساب الضمان في السوق العقاري المصري يمكن أن يمثل خطوة مهمة نحو رفع مستوى الحوكمة المالية، وحماية المتحصلات، وتقليص انتقال الأزمات بين المشروعات، وتحسين قدرة الجهات الرقابية على اكتشاف التعثر مبكرًا. لكنه لن يعالج وحده اختلالات التسعير، أو نقص التمويل، أو ضعف الملاءة، أو مشكلات الأراضي والتراخيص والتنفيذ، كما لن ينقذ تلقائيًا الشركات التي استنفدت قدرتها على الاستمرار.

نجاحه يتوقف على تصميم مصري يوازن بين حماية أموال العملاء واحتياجات التنفيذ، ويربط الصرف بالإنجاز الفعلي، ويتيح تمويلًا منضبطًا للمشروعات القابلة للاستكمال، ويضع مسارًا واضحًا لإعادة هيكلة المشروعات المتعثرة، ويمنح الشركات القائمة فترة انتقالية عادلة، مع رقابة مستقلة وسريعة وشفافة.

والأهم أن يتحول حساب الضمان من إجراء منفرد إلى جزء من منظومة متكاملة تشمل تصنيف المطورين، والإفصاح عن الموقف المالي والإنشائي، وتقييم الجدوى قبل إطلاق المشروعات، وتطوير أدوات التمويل، ورفع كفاءة تسوية النزاعات، وحماية حقوق المشترين.

فالسوق العقاري لا يحتاج إلى قواعد تمنع الخطأ بعد وقوعه فقط، بل إلى مؤسسات تستطيع اكتشاف الخلل قبل أن يتحول إلى أزمة، وإلى آليات تسمح بتصحيح المسار قبل أن يدفع ثمنه العميل أو الشركة أو الاقتصاد.

وفي النهاية، فإن الاختبار الحقيقي لأي إصلاح عقاري ليس عدد الحسابات التي فُتحت، ولا عدد الضوابط التي أُعلنت، وإنما عدد المشروعات التي استكملت التزاماتها، والأموال التي حُميت، والأزمات التي جرى احتواؤها قبل أن تتحول إلى تعثر، والثقة التي استعادها المشتري من دون أن يُحرم المطور الجاد من القدرة على الاستثمار والنمو.

فحساب الضمان يستطيع أن يضبط مسار المال، لكنه لا يصنع وحده اقتصادًا عقاريًا سليمًا؛ ذلك يحتاج إلى أن تصبح قواعد التمويل والبيع والتنفيذ والرقابة أجزاءً من منظومة واحدة، يكون فيها النمو الحقيقي هو ما تستطيع المشروعات إنجازه وتسليمه، لا ما تستطيع الشركات بيعه والتعاقد عليه فقط.