التصالح في مخالفات البناء.. كل ما تود معرفته عن تعديلات القانون
استجابة لشكاوى متعددة تتعلق بتعقيدات بعض الخطوات وإشكاليات في تطبيق قانون التصالح في مخالفات البناء الحالي، انتهت الحكومة من إعداد حزمة تعديلات جديدة، وذلك في إطار حرصها على تسريع تنفيذ الإجراءات وتيسيرها على المواطنين.
ونستعرض في التقرير التالي أبرز تعديلات قانون التصالح في مخالفات البناء والمستندات المطلوبة للتصالح.
المستندات المطلوبة للتصالح
أوضحت المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لقانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم 187 لسنة 2023، المستندات المطلوبة لتقديم طلب التصالح لدى الجهة الإدارية المختصة، مؤكدة ضرورة إرفاق نسخة رقمية من جميع المستندات إلى جانب النسخ الورقية، وذلك لضمان استكمال إجراءات الفحص والمراجعة بسرعة ووفق الضوابط القانونية.
ويتم تقديم الطلب باستخدام النموذج رقم (1) المرافق للائحة، خلال المدة القانونية المقررة، مصحوبًا بالمستندات التالية:
- صورة من بطاقة الرقم القومى لمقدم الطلب.
- المستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المطلوب التصالح عليها، مثل الملكية أو حق الانتفاع.
- الإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب، بالإضافة إلى سداد مقابل جدية التصالح وتقنين الأوضاع وفق الفئات المحددة بالمادتين 6 و7 من اللائحة.
- نسختان من الرسومات المعمارية للأعمال المخالفة المنفذة على الطبيعة، معتمدة من مكتب هندسي أو مهندس نقابي تخصص مدني أو عمارة، بحسب طبيعة المبنى.
- تقرير هندسي عن السلامة الإنشائية للمبنى المخالف، صادر من مكتب هندسي استشاري أو مهندس استشاري مقيد بنقابة المهندسين، أو من أحد المراكز البحثية أو كليات الهندسة، مع توقيع المهندس المختص وفق النموذج رقم (2أ).
ويُكتفى بتقرير النموذج رقم (2ب) في حال كانت مساحة المبنى لا تتجاوز 200 متر مربع وارتفاعه ثلاثة أدوار. - شهادة قيد مؤمنة للمهندس مُصدر التقرير، صادرة من نقابة المهندسين، أو صورة بعد الاطلاع على الأصل.
- نسخة من الرسومات المرافقة لترخيص البناء، وصورة الترخيص إذا وجدت.
- شهادة بتحديد جهة الولاية من المركز التكنولوجي المختص بالنسبة للمخالفات الواقعة بنطاق وحدات الإدارة المحلية.
- ما يفيد الموافقة على تقنين وضع اليد وفق القانون المنظم لذلك، في حال مخالفة التعدي بالبناء على أراضٍ مملوكة للدولة أو ملكية خاصة.
وتؤكد اللائحة التنفيذية أن استكمال هذه المستندات بدقة يُسهل عملية الفحص والمعاينة الميدانية ويضمن الحصول على الموافقة النهائية للتصالح بشكل أسرع، بما يتيح للمواطنين تقنين أوضاعهم بطريقة قانونية وشفافة، ويعزز من ضبط منظومة البناء ومراقبة المخالفات العمرانية.
أسعار المتر ونسب الغرامات
حددت اللائحة التنفيذية لقانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023، القيم المالية المرتبطة بمختلف أنواع المخالفات، وذلك بعد اعتماد الحكومة للتعديلات الأخيرة على القانون بهدف تيسير الإجراءات وتحديد ضوابط واضحة للمواطنين. وجاءت اللائحة لتوضح بالتفصيل نسب قيمة المتر المسطح المستحق للتصالح، وفق طبيعة كل مخالفة وشروطها.
وبحسب اللائحة التنفيذية، فإن مخالفة البناء بدون ترخيص مع تجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية تُقدَّر بنسبة 100% من قيمة المتر المسطح المقرر للتصالح وتقنين الأوضاع، وهي ذات النسبة المطبقة على مخالفة تغيير الاستخدام في المناطق التي لا توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.
كما أوضحت اللائحة أن البناء بدون ترخيص ولكن مطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية يخضع لقيمة أقل تبلغ 50% من قيمة المتر المسطح. أما مخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية للترخيص الصادر، بشرط أن يكون المسطح وعدد الأدوار مطابقين لما ورد في الترخيص، فقد تم تحديدها بنسبة 25% من قيمة المتر.
وأضافت اللائحة التنفيذية أن مخالفة الرسومات الإنشائية للترخيص الصادر، مع مطابقة الرسومات المعمارية وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها، تقدر بنسبة 20% من قيمة المتر. بينما تكون مخالفة الرسومات المعمارية مع مطابقة الرسومات الإنشائية، وبذات المسطح وعدد الأدوار، الأقل في نسب الغرامات حيث تبلغ 5% من قيمة المتر المسطح.
وفيما يتعلق بالإجراءات، نصت اللائحة التنفيذية على إحالة جميع طلبات التصالح وتقنين الأوضاع والتظلمات التي لم يُبت فيها أو لم تنقضِ مواعيد فحصها، إلى لجان البت والتظلمات المشكّلة وفقًا لأحكام القانون الجديد. ويأتي ذلك لضمان استكمال الدورة القانونية لجميع الطلبات المتراكمة خلال السنوات الماضية، وفق آليات الفحص والمراجعة المنصوص عليها في القانون رقم 187 لسنة 2023.
وتؤكد الحكومة أن تحديد نسب واضحة للمخالفات يساهم فى ضبط سوق البناء، وتحقيق العدالة بين المواطنين، وتسهيل عملية تقنين الأوضاع وفق قواعد معلنة وشفافة، بما يدعم جهود الدولة في منع العشوائيات وتنظيم العمران.
حالات يجيز فيها القانون الجديد التصالح في مخالفات البناء
حدد قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم 187 لسنة 2023، ولائحته التنفيذية الصادرة حديثًا، مجموعة من الحالات التي يجوز فيها التصالح على المخالفات البنائية، وذلك في إطار سياسة الدولة الرامية إلى إنهاء ملف المخالفات بشكل منضبط يحافظ على حقوق الدولة والمواطنين.
وبحسب المادة الثانية من القانون، يحق للجهة الإدارية المختصة النظر في طلبات التصالح على المخالفات الواقعة قبل العمل بأحكام القانون، وفق الحالات التي أوضحها الخبير القانوني الجعفري.
وتشمل الحالات التسع المسموح فيها بالتصالح:
- تغيير الاستخدام في المناطق التي لا تتوفر لها مخططات تفصيلية معتمدة، شريطة توافق الاستخدام الجديد مع الاشتراطات التخطيطية العامة.
- التعديات على خطوط التنظيم المعتمدة قبل اعتماد خط التنظيم، إضافة إلى التعديات على الشوارع التخطيطية التي لم تُنفذ على الطبيعة.
- التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا، وذلك بشرط وجود اتفاق واضح ومُحرر بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق.
- المخالفات التي تمت بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز، بما يضمن الحفاظ على الطابع والتراث المعماري.
- المخالفات داخل المناطق ذات القيمة المتميزة، والتي تخضع لضوابط عمرانية خاصة.
- تجاوز قيود الارتفاع المقررة وفق قانون الطيران المدني أو تلك المرتبطة بمتطلبات شئون الدفاع عن الدولة.
- البناء على الأراضي المملوكة للدولة، وذلك بشرط الموافقة على تقنين وضع اليد وفقًا للقوانين المنظمة.
- تغيير استخدام العقارات في المناطق التي تمتلك مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية المختصة.
- البناء خارج الأحوزة العمرانية في بعض الحالات المحددة، مثل الحالات الواردة في المادة الثانية من قانون البناء، والمشروعات الحكومية والنفع العام، والكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للمدن والقرى طالما فقدت مقومات الزراعة حتى تصوير 30 سبتمبر 2022.
ويؤكد القانون أن هذه الحالات تمثل إطارًا واضحًا للتصالح، مع اشتراط تنفيذ المعاينات الميدانية والتحقق من السلامة الإنشائية للعقار قبل الموافقة النهائية.
كما تعمل اللجان المختصة على فحص الطلبات والتأكد من توافقها مع أحكام القانون واللائحة التنفيذية.
