لماذا تتحدى أسعار العقارات بمصر ارتفاع الجنيه وتراجع الفائدة؟ خبراء يجيبون

رغم تحسّن سعر صرف الجنيه المصري في فترات متقطعة، وتوقعات بتراجع أسعار الفائدة، فإن أسعار العقارات في السوق المصري لا تزال مرتفعة، ما يثير تساؤلات حول أسباب مقاومة القطاع لهذه المتغيرات الاقتصادية.

عوامل متعددة تُبقي الأسعار مرتفعة

بحسب خبراء ومطورين عقاريين، فإن السوق العقاري في مصر تحكمه مجموعة من العوامل المعقدة التي تتجاوز مجرد تأثير سعر الفائدة أو سعر الصرف، فالارتفاعات المتكررة في أسعار مواد البناء، وتذبذب سعر الدولار، واستمرار الطلب على العقار كمخزن للقيمة، جميعها أسباب تدفع بالأسعار نحو الاستقرار المرتفع أو الزيادة.

تقلب الدولار يرفع التكلف والمطور هو الممول الحقيقي

أكد المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، أن تقلب سعر الصرف يمثل أحد أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري، موضحًا أن معظم مواد البناء يتم تسعيرها بالدولار أو تتأثر بتحركاته، ما ينعكس على التكلفة النهائية للمشروعات.

وأوضح البستاني أن المطور العقاري يتحمل تكلفة تنفيذ المشروع لعدة سنوات، بينما يبيع الوحدات بالتقسيط، مما يعرضه لمخاطر تقلب الأسعار دون حماية كافية. 
وأضاف أن استقرار الأسعار أو خفضها أصبح أمرًا "شبه مستحيل"، ليس فقط بسبب ارتفاع التكاليف، بل أيضًا لحماية حقوق العملاء الذين اشتروا بأسعار سابقة أعلى، وللحفاظ على الثقة في السوق العقاري.

العقار ما زال مخزنا للقيمة وزيادات جديدة مرتقبة

من جانبه، قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن السوق العقاري المصري يشهد طلبًا سنويًا مرتفعًا يتجاوز الـ700 ألف وحدة، بينما يظل المعروض أقل بكثير، لا سيما في المدن الجديدة والمشروعات المتكاملة، ما يؤدي إلى ضغط تصاعدي على الأسعار.

وتوقع شكري ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 10% إلى 15% خلال الفترة المقبلة، رغم تراجع الفائدة، نتيجة لارتفاع تكاليف التشغيل ومدخلات البناء، خاصة مع التوترات الجيوسياسية وزيادة أسعار الوقود والنقل.

وأكد أن العقار سيظل ملاذًا آمنًا للاستثمار وحماية للقيمة في ظل أي اضطرابات مالية أو تضخم، مشيرًا إلى أن تأثير خفض الفائدة على الأسعار سيكون محدودًا إذا لم يتزامن مع استقرار سعر الصرف وتراجع حقيقي في تكاليف التنفيذ.

لماذا لا تنخفض الأسعار؟
المطورون العقاريون يرون أن خفض الأسعار ليس خيارًا متاحًا في المرحلة الحالية، للأسباب التالية:

- حماية العملاء السابقين من فقدان قيمة استثماراتهم.
- ارتفاع أسعار مواد البناء وأجور العمالة.
- تذبذب الدولار ما يرفع تكلفة التوريد والتشغيل.
- ثبات أو ارتفاع الطلب مقابل محدودية المعروض.
- العقار كأداة للتحوط ضد التضخم وفقدان قيمة العملة.

هل يُمكن أن يتغيّر المشهد في سوق العقارات؟
يرى خبراء أن تحسّن بيئة الاستثمار، واستقرار سعر الصرف، وتوسيع نطاق التمويل العقاري، قد تدفع نحو توازن أكبر بين العرض والطلب مستقبلاً. إلا أن ذلك يتطلب وقتًا وخططًا طويلة الأجل، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية العالمية والمحلية غير المستقرة.